Wichtiger Hinweis (Disclaimer): Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen von einem Nicht-Juristen verfasst und bildet den Sachstand zum Zeitpunkt der Verfassung (Juni 2025) ab. Die hierin enthaltenen Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine professionelle Rechtsberatung. Bitte beachten Sie, dass sich Gesetze, Verordnungen und die Rechtsprechung (insbesondere durch neue Gerichtsurteile und Präzedenzfälle) jederzeit ändern können. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation, die die aktuelle Rechtslage berücksichtigt, wenden Sie sich bitte unbedingt an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder einen Mieterverein.

Graffitientfernung – Kosten: Was Hauseigentümer wissen müssen

Graffiti an der Fassade oder im Treppenhaus ist für Hauseigentümer oft mehr als nur ein Ärgernis: Es ist eine nicht unerhebliche Ausgabe. Die Beseitigung kann kostspielig und zeitaufwändig sein, besonders wenn sie regelmäßig anfällt. Viele Vermieter stehen daher vor der Frage, ob und wie diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Die Praxis, Graffitientfernung als Nebenkosten abzurechnen, wirft jedoch wichtige rechtliche Fragen auf, deren Antworten für Sie als Hauseigentümer entscheidend sind.

Ist die Umlegung von Nebenkosten rechtmäßig?

Die Umlage der Kosten für die Beseitigung von Graffiti auf Mieter ist rechtlich komplex und stellt Vermieter oft vor Herausforderungen. Das liegt daran, dass solche Kosten grundsätzlich als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Vermieters gelten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Rechtsprechung zu Ausnahmen ist uneinheitlich und stark vom Einzelfall abhängig. Im Kern lehnt die gängige Rechtsauffassung eine pauschale Umlegung ab. Dennoch gibt es Aspekte, die bei der Beurteilung berücksichtigt werden:

Art der Graffitibeseitigung:

Die Art der Graffitibeseitigung ist entscheidend. Handelt es sich um eine umfassende Fassadenerneuerung oder -sanierung, bei der auch Graffiti entfernt wird, sind diese Kosten eindeutig dem Bereich der Instandhaltung zuzuordnen und damit nicht umlagefähig. Wird hingegen lediglich die Oberfläche der Fassade von Graffiti gereinigt, ohne die Substanz zu erneuern, kann in sehr speziellen Ausnahmefällen eine Umlegung als „sonstige Betriebskosten“ in Betracht gezogen werden – dies ist jedoch an weitere, strenge Kriterien gebunden.

Die Häufigkeit der Graffiti:

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Regelmäßigkeit des Auftretens. Das Landgericht Kassel hat in einem Urteil aus dem Jahr 2016 (Az. 1 S 352/15) angedeutet, dass Kosten für die Beseitigung von Graffiti unter bestimmten Umständen als Teil der Gebäudereinigung gewertet werden könnten, wenn es sich um eine regelmäßige Reinigung der Fassadenoberfläche handelt und nicht um eine grundlegende Substanz-Erneuerung. Die Argumentation ist hier, dass die Erhaltung der optischen Bausubstanz allen Mietern zugute kommt. Wichtig ist jedoch: Diese Ausnahme greift nur, wenn Graffitis tatsächlich regelmäßig und wiederholt auftreten und eine kontinuierliche Reinigungsmaßnahme notwendig machen. Einzelne oder seltene Fälle rechtfertigen keine Umlage.

Der Mietvertrag:

Sollte der Vermieter die Umlage von Graffitientfernungskosten als „sonstige Betriebskosten“ beabsichtigen, ist es unerlässlich, diese Kosten explizit und transparent im Mietvertrag aufzuführen. Eine fehlende vertragliche Vereinbarung schließt die Umlage in der Regel aus. Aber selbst mit einer Klausel gilt der oben genannte Grundsatz: Die Kosten müssen tatsächlich regelmäßig anfallen und dem Zweck der ‚laufenden Reinigung‘ dienen, nicht der einmaligen Instandsetzung.

Was ist, wenn ein Mieter die Reinigung seines Gebäudes nicht wünscht?

Die Frage, ob ein Mieter die Entfernung von Graffiti am Gebäude, in dem er wohnt, verhindern kann, ist rechtlich klar beantwortet:

• Recht des Vermieters auf Instandhaltung: Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht und oft auch die Pflicht, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Das beinhaltet auch die Beseitigung von Sachbeschädigungen wie Graffiti, die den Wert und das Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigen.
• Geringe Handhabe des Mieters: Wenn das Graffiti an der Außenfassade angebracht ist und nicht das Mietobjekt selbst oder die unmittelbar zugehörigen und genutzten Bereiche betrifft, hat der Mieter in der Regel kein Recht, die Beseitigung zu untersagen. Die Fassade ist Teil des Gemeinschaftseigentums und fällt in die Instandhaltungspflicht des Vermieters.
• Ästhetisches Empfinden des Mieters vs. objektiver Mangel: Das persönliche ästhetische Empfinden eines Mieters, der das Graffiti vielleicht als Kunst empfindet, steht der objektiven Sachbeschädigung und der Instandhaltungspflicht des Vermieters entgegen. Solange das Graffiti einen Mangel darstellt oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt, kann der Vermieter die Entfernung veranlassen, auch wenn ein Mieter dies nicht wünscht.
• Mögliche Ausnahmen: Eine Ausnahme könnte bestehen, wenn das Graffiti explizit Teil des vertraglich vereinbarten Zustands bei Anmietung war und der Mieter gerade wegen dieses „Kunstwerks“ die Wohnung gemietet hat. Dies wäre aber ein sehr ungewöhnlicher und spezifischer Fall.

Haben Mieter das Recht, die Zahlung für bestimmte Dienstleistungen wie die Graffitientfernung zu verweigern?

Ja, Mieter in Deutschland haben in den meisten Fällen das Recht, die Zahlung für Dienstleistungen wie die Graffitientfernung zu verweigern, wenn diese Kosten unberechtigt als Betriebskosten auf sie umgelegt werden.

1. Grundsatz: Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig

• Instandhaltungspflicht des Vermieters: Die Entfernung von Graffiti fällt in der Regel unter die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und zu reparieren (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Keine Betriebskosten: Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umlagefähig. Die BetrKV listet abschließend auf, welche Kosten als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Die Graffitientfernung ist dort nicht explizit aufgeführt.

2. Begründung der Rechtsprechung:

Viele Gerichte sehen die Graffitientfernung als einmalige Maßnahme an, die dazu dient, einen Schaden zu beseitigen oder das Gebäude in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Solche Kosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Das Landgericht Kassel (Az. 1 S 352/15) hat beispielsweise entschieden, dass die Hauswand nicht zu den Bereichen zählt, die gemeinschaftlich von den Mietern genutzt werden, und somit die Kosten für die Entfernung von Graffiti nicht umlagefähig sind.

3. Seltene Ausnahmen und Diskussionen:

Die Rechtsprechung ist in Einzelfällen nicht immer ganz einheitlich, aber die Tendenz ist klar:

• Regelmäßigkeit und „sonstige Betriebskosten“: Einige wenige Gerichte (z.B. AG Berlin-Mitte) haben in Ausnahmefällen entschieden, dass die Kosten für die Graffitientfernung als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein können, wenn:
  • sie regelmäßig anfallen (d.h., das Gebäude wird immer wieder besprüht und es muss ständig gereinigt werden)
  • und dies vertraglich im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Hierbei wird manchmal argumentiert, dass es sich dann um eine Art „Sonderreinigung“ handelt, ähnlich der Hausreinigung, die umlagefähig ist.
• Standort des Graffitis: Wenn das Graffiti im Inneren des Gebäudes (z.B. im Treppenhaus) angebracht wurde und die Entfernung regelmäßig anfällt, könnte die Umlage eher möglich sein, da die Reinigung des Treppenhauses als Gebäudereinigung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört. Bei Außenfassaden ist dies wesentlich seltener der Fall.

Warum sollten Vermieter über die Umlage nachdenken?

Trotz der rechtlichen Hürden stellen sich Vermieter oft die Frage, warum sie die Kosten für die Graffitientfernung nicht umlegen sollten. Die Motivation ist klar: Graffitis bedeuten eine finanzielle Belastung und mindern die Attraktivität der Immobilie.

1. Werterhalt der Immobilie: Ein graffiti-freies Gebäude wirkt gepflegt und erhöht den Immobilienwert. Das ist nicht nur für den Verkauf wichtig, sondern auch für die Attraktivität bei Neuvermietungen.
2. Mieterzufriedenheit: Die meisten Mieter wünschen sich ein sauberes und unbeschädigtes Wohnumfeld. Regelmäßige Graffitientfernung trägt zur allgemeinen Zufriedenheit bei.
3. Vermeidung von Nachahmern: Ein schnelles und konsequentes Entfernen von Graffiti kann potenzielle Nachahmer abschrecken und so zukünftige Kosten reduzieren.
4. Vermeidung von Mietminderung: Auch wenn Graffiti selten zu einer Mietminderung berechtigen, kann ein vernachlässigtes Erscheinungsbild zu Unzufriedenheit führen und die Grundlage für andere Mietmängelansprüche bilden.

Auch wenn die direkte Umlage auf Mieter in den meisten Fällen nicht möglich ist, ist die regelmäßige und professionelle Graffitientfernung eine sinnvolle Investition in den Wert und die Attraktivität Ihrer Immobilie. Ein spezialisierter Dienstleister sorgt für eine effiziente und substanzschonende Beseitigung, was langfristig Kosten und Ärger erspart.

Fazit:

Das Thema Graffiti am Mietshaus mag ästhetische Debatten auslösen, doch rechtlich ist es meist eindeutig: Die Entfernung liegt in der Verantwortung des Vermieters und die Kosten dafür sind in der Regel nicht auf die Mieter umlegbar. Als Hauseigentümer ist es entscheidend, die Rechtslage genau zu kennen, um unnötige Konflikte zu vermeiden und gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

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